By Lionelhutz · 4. března 2026 · Měny a kurzy Investice

Měnové výkyvy a jejich dopad na nákup zahraničních nemovitostí

Graf USD/CZK z posledních dní ukazuje rychlé posílení dolaru a oslabení koruny. Koruna se během několika dní propadla z ~20,5 Kč za dolar na 20,8 Kč. Na první pohled jde o posun pouhých 1,5 %, ale u realitních investic to znamená rozdíl v řádu desetitisíců korun.

Proč je kurz tak důležitý

Menší fluktuace, velké peníze

I drobná změna kurzu může významně ovlivnit výnosy z nemovitosti — při nákupu i přepočtu nájemního příjmu. Když se lokální měna zhodnotí, cizincům nemovitost zdraží; naopak slabší měna investici zlevňuje.

Tři druhy měnového rizika

Transakční — změna kurzu mezi sjednáním a platbou. Translační — přepočet hodnoty aktiv v bilanci. Ekonomické — dlouhodobý vliv kurzu na cash‑flow a hodnotu aktiv.

Reálný vliv na výnos

Nestabilita směnných kurzů může během několika měsíců snížit reálný výnos o desítky tisíc Kč ročně. Posílení koruny o 10 % sníží při nájmu 1 000–3 000 EUR měsíčně výnos o 2 450–7 350 Kč.

Aktuální stav: slabý dolar a silná koruna

Během roku 2025 dolar oslabil z ~24 Kč na 20,5 Kč. Je to dáno kombinací očekávání nižších úrokových sazeb v USA, vysokých deficitů a oslabením dolaru na globálním trhu. Pro české investory to znamená, že nemovitosti oceněné v dolarech jsou dnes o 15–20 % levnější než před rokem.

Konkrétní příklad

Apartmán na Bali za 300 000 USD stál při kurzu 25 Kč/USD přibližně 7,5 mil. Kč, zatímco při kurzu 20,5 Kč/USD jen kolem 6,15 mil. Kč — rozdíl více než 1,3 milionu Kč je dán pouze měnovým vývojem.

Jak kurz ovlivní nákup a provoz nemovitosti

💰 Nákupní cena

Většina projektů v jihovýchodní Asii je denominována v USD. Pokles kurzu USD/CZK znamená okamžité zlevnění investice; naopak posílení dolaru náklady zvyšuje. Cena není jen o kurzu v den podpisu, ale také o čase mezi rezervací a konečným vyrovnáním — zde hraje roli transakční riziko.

📈 Nájemní výnos

Příjem z pronájmu často přichází v USD nebo v měně navázané na USD. Pokud koruna posílí, investor při převodu výnosu zpět do CZK utrží méně; při oslabení koruny získá více. Výkyv o 10 % může měsíční výnos snížit nebo zvýšit až o několik tisíc korun.

🏦 Financování

Výkyvy kurzu ovlivňují i náklady na financování — závazky v cizí měně mohou při oslabení domácí měny výrazně zdražit. Řešením je financovat nákup v lokální měně (pokud to trh umožňuje) nebo použít měnové zajištění (hedging).

🧠 Psychologický moment

Silná koruna může budit dojem, že se investice musí stihnout ihned; slabá koruna naopak může investory odrazovat. Kurzové pohyby ale často odrážejí širší ekonomické podmínky, které mohou mít vliv i na hodnotu nemovitostí. Důležitá je tedy kombinace měnové a fundamentální analýzy.

Jak se proti kurzovému riziku chránit

Forwardové a opční kontrakty

Forward nebo opce umožňují fixovat kurz pro budoucí transakci, čímž se eliminuje riziko neočekávaného pohybu během procesu koupě. U opce si navíc investor ponechává možnost těžit z příznivého vývoje.

Diverzifikace měn

Kombinace investic v různých měnách a zemích snižuje závislost na jednom kurzu. Pro investory s částí portfolia v USD, EUR a lokálních měnách může oslabení jedné měny kompenzovat zisk v jiné.

Financování v lokální měně

Část investorů volí hypotéku v měně, ve které budou generovat příjmy; tím se minimalizuje měnové riziko, ale vzniká riziko vyšších úroků.

Monitoring a načasování

Sledujte kurzy a využijte období silné koruny k rezervaci nemovitosti, případně zrychlete splátky, pokud koruna začne oslabovat. Časové rozložení plateb nebo využití specialisty na FX transakce může ušetřit desítky tisíc.

Citlivost ceny nemovitosti na kurz

Jak se mění korunová cena stejné nemovitosti za 200 000 USD při různých kurzech:

Kurz USD/CZK	Cena v CZK	Rozdíl oproti 20 Kč
20 Kč	4 000 000 Kč	—
22 Kč	4 400 000 Kč	+ 400 000 Kč
24 Kč	4 800 000 Kč	+ 800 000 Kč
25 Kč	5 000 000 Kč	+ 1 000 000 Kč

Rozdíl mezi krajními scénáři přesahuje milion korun — a to pouze vlivem měnového kurzu.

Dopad kurzu na měsíční nájemní výnos

Modelová simulace: jak posílení či oslabení koruny ovlivní měsíční výnosy při nájmu v EUR.

Změna kurzu CZK	Při nájmu 1 000 EUR/měs.	Při nájmu 2 000 EUR/měs.	Při nájmu 3 000 EUR/měs.
Oslabení o 10 %	+ 2 450 Kč	+ 4 900 Kč	+ 7 350 Kč
Oslabení o 5 %	+ 1 225 Kč	+ 2 450 Kč	+ 3 675 Kč
Beze změny	0 Kč	0 Kč	0 Kč
Posílení o 5 %	− 1 225 Kč	− 2 450 Kč	− 3 675 Kč
Posílení o 10 %	− 2 450 Kč	− 4 900 Kč	− 7 350 Kč

Jak k tomu přistupujeme v Hutz Estate

V našem portfoliu se díváme nejen na potenciál růstu a nájemní výnosy, ale i na měnovou dynamiku a stabilitu lokální ekonomiky. Při výběru projektů analyzujeme historii kurzu dané měny, opatření centrálních bank a možnosti měnového zajištění. Nedoporučujeme slepě sázet na krátkodobé pohyby — zajímavá investice by měla fungovat i bez ohledu na měnu, ale kurz může váš výnos výrazně zlepšit nebo zhoršit.

Ať už plánujete investovat v Dubaji, Thajsku nebo na Filipínách, vždy počítejte s tím, že kurz je součást ceny. Dnešní silná koruna je pro nákup dolarových aktiv příležitostí — zlevnění se může pohybovat v řádu statisíců až milionu korun. Na druhé straně se kurz může během držby nemovitosti změnit opačným směrem a snížit výnosy.

Naší rolí je pomoci investorům měnové riziko pochopit, vhodně načasovat transakce a nabídnout projekty, kde se měnové riziko snoubí s reálným růstovým potenciálem.

Zdroje

Poznámka: Tento článek je určen k obecné orientaci a nepředstavuje investiční doporučení. Uvedené příklady simulují dopady měnových pohybů a nezohledňují další náklady (poplatky, daně, právní služby).

Prozkoumat měny a kurzy